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Avaliação de Imóveis Urbanos

A engenharia de avaliação é feita através de técnicas que obedecem a Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) 14653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

A avaliação de imóveis tem como objetivo situar o valor de mercado. Contudo, não podemos confundir preço com valor. O preço é a quantia paga pelo imóvel e o valor é a referência dada entre concorrência de mercado e a lei da oferta e procura.

E quem pode emitir o laudo de avaliação?

A Lei Federal 5.194/66, Seção IV, Art. 7º, estabelece as competências de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos: Estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;

A Lei Federal 6.530/78, Art. 3º, que fala a respeito da competência de Corretores de Imóveis: Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Dessa forma, o Engenheiro (a) e o arquiteto (a) tem a competência de avaliar e emitir o laudo, já o corretor pode precificar e emitir um parecer técnico imobiliário (PTI).

Quando é preciso fazer uma avaliação de imóvel?

Quando houver quaisquer um dos casos seguintes:

ü  Locação              

ü  Aquisição (venda)

ü  Alienação

ü  Doação

ü  Dação em pagamento

ü  Permuta

ü  Fins contábeis (balanço patrimonial)

ü  Garantia

ü  Seguro

ü  Divisão de bens

ü  Inventário

ü  Adjudicação

ü  Arrematação

 

Orientações para avaliar um imóvel e emitir o laudo

A NBR 14653-2 (2011), recomenda que o profissional

1.       Adote um método avaliatório e esclareça aspectos essenciais para adoção;

2.       Defina níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir;

3.       Defina a finalidade da avaliação (locação, aquisição, doação, alienação e outros);

4.       Informe o objetivo (valor de mercado de compra e venda ou de locação, valor em risco, valor patrimonial e outros);

5.       Estipule o prazo limite de apresentação do laudo e as condições a serem atualizadas, em casos de laudos de uso restrito;

6.       E De acordo com a NBR 14653-1 (2001), o profissional de avaliações deve solicitar ao contratante a documentação relativa ao bem, necessária para realização do trabalho. É recomendado que a primeira providência tomada para iniciar o procedimento de avaliação, seja tomar conhecimento da documentação;

7.       Realizar a visita técnica para conhecer as características do bem avaliado, seu segmento de mercado, as características físicas e de utilização do bem, durante as visitas técnicas, são aspectos relevantes para a formação do valor;

8.       Fazer uma coleta de dados com a maior quantidade de dados de mercado possível, que tenham peculiaridades comparáveis com o bem avaliado (Aspectos Quantitativos) e que os bens sejam mais semelhantes  possível, que as fontes de informações sejam diversificadas, para que as informações sejam cruzadas e aumente a confiabilidade, que sejam identificadas e descritas características relevantes dos dados de mercado coletados, e que os dados de mercado sejam preferencialmente atuais (Aspectos Qualitativos).

 

Voltando a orientação 01

Classificação dos métodos de avaliação, coleta e banco de dados

✔    Métodos para identificar o valor de um bem:

§  Método comparativo direto de dados de mercado

§  Método involutivo

§  Método da renda

§  Método evolutivo

 

✔      Métodos para identificar o custo de um imóvel:

§  Método da quantificação do custo

§  Método comparativo direto de custo

 

➔   Próximo texto falaremos sobre o metódo direto de dados de mercado por inferência estatística.

Até a próxima!!