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Métodos de avaliação de imóveis

 

A NBR 1463, estabelece cinco métodos de avaliação de imóveis. Que são eles:

 

1.       Método comparativo direto com dados de mercado com homogeneização por fatores;

2.       Método comparativo direto com dados de mercado com homogeneização por inferência em estatísticas;

3.       Método involutivo;

4.       Método evolutivo;

5.       Método da capitalização de renda.

 

            A norma exige que a avaliação seja feita por, pelo menos, um desses cinco métodos, mas recomenda que se utilize preferencialmente o método comparativo com dados de mercado com homogeneização por fatores ou por inferência estatística.

 

Mas, por que a norma recomenda que se utilize esses dois métodos?

 

            Porque esses métodos fazem uma comparação do valor de mercado do bem avaliando com imóveis que estão disponíveis para aluguel ou venda. E para fazer essa comparação é preciso de uma homogeneização das amostras como cita a norma.

 

NBR 14653-1:2001 - 3.24 homogeneizações: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.

 

            Entretanto, segundo a norma, a escolha do método deverá ser compatível com a natureza do bem avaliando, com a finalidade da avaliação e com os dados de mercado disponíveis.

 

Então, como escolhemos o método?

 

Ø  Método comparativo direto com dados de mercado com homogeneização por fatores ou por inferência em estatística.

 

NBR 14653-1:2001 - 8.2.1 Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

 

                Escolhe-se esse método quando se tem uma amostra representativa composta por elementos com características parecidas às do imóvel avaliando.

 

➢    Método involutivo

 

NBR 14653-1:2001 – 8.2.2 Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto

 

                Utiliza-se esse método quando não se tem uma amostra representativa, por elementos com características semelhantes às do bem avaliando e com isso não se consegue formar um banco de dados para fazer a avaliação pelo método comparativo direto com dados de mercado. Ele fundamenta-se no modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para obtenção do valor do terreno, baseando no seu aproveitamento eficiente, por meio de presumido empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel a avaliar e com as condições do mercado.

 

Ø  Método evolutivo ou método da quantificação de custo

 

NBR 14653-1:2001 - 8.2.3 Método evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.       

            Esse método também é utilizado quando não se tem uma amostra representativa. No Método Evolutivo, o imóvel é avaliado unindo dois métodos distintos. Um dos dois métodos é preferencialmente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para fazer a avaliação do terreno e para a construção do imóvel utiliza o Método da Quantificação de Custo, empregando-se, basicamente, o Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB.

 

➢   Método da capitalização de renda

 

NBR 14653-1:2001 – 8.2.4 Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

                Também se utiliza quando não se tem uma amostra representativa. Este método normalmente é utilizado para se determinar o valor do imóvel a partir do aluguel que este gera.

 

Até a próxima!!!