Avaliação de imóvel pelo método comparativo direto de dados de mercado por inferência estatística

 

            Escolhe-se esse método quando se tem um número aceitável de amostra com características mais semelhante possível do imóvel avaliando.

➢   O primeiro passo para receber o serviço é fazer algumas indagações, tais como: Finalidade do laudo (Locação, venda, alienação, doação, dação em pagamento, permuta, balanço patrimonial, garantia, seguro, divisão de bens, inventário, adjudicação e arrematação), se tem plantas arquitetônicas, certidão cartorária, se foi feita alguma reforma, qual a idade da edificação e qual a localização.

 

➢   Em seguida, faz-se uma vistoria para conhecer as características (localização, condições físicas, condições do bairro, benefícios do entorno, padrão de acabamento...) e o segmento do imóvel avaliando.

 

➢   Com a finalidade do laudo, com as informações da documentação e com as características do imóvel avaliando, escolhe as variáveis mais adequadas para formar o banco de dados.

 

                        Há três tipos de variáveis usadas nas regressões lineares, que são:

Textos	Dependentes	Independentes
Informativa e não contabiliza no modelo.	A que se pretende explicar através das variáveis independentes	Variáveis que dão um conteúdo lógico á formação do valor
EX: Endereço, complemento, telefone	Valor R$	Área construída, quantidade de frentes, padrão construtivo...

 

 

            De acordo com a NBR 14653 – 1 (2001), a coleta dos dados deve ter a maior quantidade de amostras possível no mercado, que tenham as mesmas características, aspectos quantitativos e qualitativos comparáveis com o bem avaliando.

 

 

➢           E havendo uma quantidade razoável de amostras, opta preferencialmente pelo método comparativo direto de dados de mercado por inferência estatística. Este método utiliza a regressão linear para fazer o comparativo das amostras com o bem avaliando.

 

Para que a regressão linear para ser processada corretamente, é preciso um número mínimo de dados (n), ou seja, uma quantidade mínima de amostra e com isso evitar micronumerosidade da avaliação.

 

A norma impõe que o laudo técnico possua pelo menos grau I de precisão e/ou fundamentação para que se tenha uma homogeneização dos dados nesse tipo de documento. E esse grau de precisão dependerá do número de variáveis, como mostra a tabela abaixo.

De acordo com a NBR 14653:2

K	GRAU III 6 (K+1)	GRAU II 4 (k+1)	GRAU I 3 (k+1)
1	12	8	6
2	18	12	9
3	24	16	12
4	30	20	15

 

K =Quantidade de variáveis independentes utilizadas no cálculo

N = Número de amostras

 

EX:

Para grau III utilizando somente 01 variável

N = 6 (K +1)

N = 6 (1+1)

N = 12 amostras

 

Então para se obter Grau III com somente 01 variável é preciso que se tenha 12 amostras.

 

Resumindo:

•      Fazer as perguntas a respeito do imóvel avaliando

•      Fazer a vistoria

•      Escolher as variáveis

•      Formar o banco de dados (Com anúncios em jornais e imobiliárias)

•      Definir o método

•      Escolher uma ferramenta que faça a avaliação pelo método que foi escolhido

•      E pro fim elaborar o laudo técnico.

 

Algumas ferramentas no mercado para esse fim:     

Avalia	Método comparativo	Pago
Infer Plus	Método comparativo	Pago
Cálculo exato	Método comparativo	Gratuito
Infer 32	Método comparativo	Pago
Sisdea	Método comparativo	Pago
Avalurb	Método evolutivo e involutivo	Pago

Até a próxima!!!